PENERAPAN PERATURAN BUPATI NGANJUK NOMOR 5 TAHUN 2025 TENTANG PEMBEBASAN PAJAK BPHTB BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH DALAM MENDORONG KEPEMILIKAN RUMAH PERTAMA

IMPLEMENTATION OF NGANJUK REGENT REGULATION NUMBER 5 OF 2025 CONCERNING BPHTB TAX EXEMPTION FOR LOW-INCOME COMMUNITIES IN ENCOURAGING FIRST HOME OWNERSHIP

Hak atas hunian layak yang dijamin Pasal 28H ayat (1) UUD NRI 1945 kerap kali sulit dijangkau oleh Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), khususnya di daerah dengan Upah Minimum Kabupaten (UMK) rendah seperti Kabupaten Nganjuk. Salah satu hambatan nyata adalah beban Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang secara proporsional lebih memberatkan kelompok MBR. Sebagai respons, Pemerintah Kabupaten Nganjuk menerbitkan Peraturan Bupati Nomor 5 Tahun 2025 yang memberikan pembebasan BPHTB bagi MBR yang membeli rumah pertama dengan nilai perolehan di bawah Rp166.000.000,00. Kebijakan tersebut merupakan komitmen pemerintah daerah untuk menjalankan Surat Keputusan Bersama 3 menteri terkait dukungan percepatan program pembangunan tiga juta rumah. Penelitian ini mengkaji secara mendalam bagaimana kebijakan tersebut dijalankan di lapangan serta menganalisis faktor-faktor struktural yang menghambat keterjangkauannya kepada seluruh kelompok sasaran.

Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis empiris dengan pendekatan sosiologi hukum. Pengumpulan data primer dilakukan melalui wawancara dengan informan dari Badan Pendapatan Daerah Kabupaten Nganjuk dan pihak pengembang perumahan (developer).

Hasil penelitian menunjukkan bahwa penerapan pembebasan BPHTB di Kabupaten Nganjuk telah berjalan melalui sistem administrasi yang terstruktur, mulai dari tahap pelayanan hingga verifikasi menggunakan sistem e-BPHTB berbasis NIK. Penggunaan teknologi ini efektif dalam memastikan insentif diberikan tepat sasaran kepada pemohon yang benar-benar belum memiliki rumah. Namun, ditemukan beberapa hambatan signifikan, yaitu: (1) Sosialisasi kebijakan yang masih bersifat terbatas pada asosiasi pengembang sehingga belum menjangkau masyarakat umum secara luas; (2) Munculnya ketergantungan informasi masyarakat terhadap pihak pengembang; dan (3) Adanya perbedaan interpretasi mengenai kriteria MBR dalam praktik verifikasi. Hal ini menyebabkan jangkauan kebijakan belum optimal dibandingkan dengan potensi penduduk yang membutuhkan dukungan hunian di Kabupaten Nganjuk.

Kata Kunci: Pembebasan BPHTB, Program Tiga Juta Rumah, Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), Rumah Pertama, Hak atas Hunian Layak.

The right to decent housing guaranteed by Article 28H paragraph (1) of the 1945 Constitution of the Republic of Indonesia is often difficult for Low-Income Communities (MBR) to reach, especially in areas with low District Minimum Wages (UMK) such as Nganjuk Regency. One real obstacle is the burden of Land and Building Acquisition Tax (BPHTB) which is proportionally more burdensome for the MBR group. In response, the Nganjuk Regency Government issued Regent Regulation Number 5 of 2025 which provides BPHTB exemption for MBR who buy their first home with an acquisition value below IDR 166,000,000.00. This policy is a commitment of the regional government to implement the Joint Decree of 3 ministers regarding support for accelerating the implementation of the three million house construction program. This research examines in depth how this policy is implemented in the field and analyzes the structural factors that hinder its affordability to all target groups.

The research method used is empirical juridical with a sociological legal approach. Primary data collection was conducted through interviews with informants from the Nganjuk Regency Regional Revenue Agency and housing developers.

The results indicate that the implementation of the BPHTB exemption in Nganjuk Regency has been implemented through a structured administrative system, from the service stage to verification using the National Identification Number (NIK)-based e-BPHTB system. The use of this technology is effective in ensuring that incentives are provided appropriately to applicants who truly do not yet own a home. However, several significant obstacles were identified, namely: (1) Policy dissemination is still limited to developer associations, thus not reaching the general public at large; (2) The emergence of public dependence on developers for information; and (3) Differences in interpretation of MBR criteria in verification practices. This results in the policy's reach being suboptimal compared to the potential population in need of housing support in Nganjuk Regency.

Keywords: BPHTB Exemption, Three Million Houses Program, Low-Income Communities (MBR), First Home, Right to Decent Housing,